Leave and license Agreement

घर घेण्यासाठी जितकी काळजी घ्यावी लागते त्यापेक्षा अधिक काळजी ते भाड्याने देताना  व त्याचा करार (Leave and license Agreement) करताना  घ्यावी लागते.

अनेक जण भाडेकरार नोटरी मार्फत करतात. असा करार करून करार केला असल्याचे समाधान कदाचित लाभेल, परंतू कायदेशीर तरतुदीनुसार रीतसर मुद्रांक शुल्क (Stamp duty) न भरता न नोंदवलेला 12 महिन्याहून अधिक कालावधीचा करार (Registered Agreement) मान्य केला जात नाही. 

Leave and license Agreement:  मुद्रांक शुल्क Stamp duty 

• मुद्रांक शुल्क रचना ठरवताना भारतीय मुद्रांक कायदा (Indian Stamp Act) सन 1899 चा  आधार घेतला जातो. 
• मुद्रांक शुल्क हा राज्य सरकारच्या अखत्यारीतील विषय असल्याने राज्य सरकार आपल्या जरुरीप्रमाणे त्यात बदल करू शकते, त्यामुळे भारतातील प्रत्येक राज्यात मुद्रांक शुल्क आणि नोंदणी फी वेगवेगळी आहे.
• महाराष्ट्र शासनाने मुंबई मुद्रांक कायदा (Bombay Stamp Act) सन 1958 हा महाराष्ट्रात मुद्रांक शुल्क आणि नोदणी दर ठरविण्यास मान्य केला असून वेळोवेळी त्यातील दरात दुरुस्ती केली जाते. या कायद्यातील अनुच्छेद (Article) 36/ A  नुसार मुद्रांक शुल्क निश्चित करण्यात येते.

भारतीय सुविधाकार कायदा, 1882  

• भारतीय सुविधाकार कायदा (Indian Easements Act) सन 1882 च्या प्रभाग (Section) 52 मध्ये संमती आणि परवानगी करार (Leave and License Agreement) म्हणजे काय? याची व्याख्या स्पष्ट केली आहे.
• आपण यास भाडेकरार असे सरसकट म्हणतो तो खरा भाडेकरार नसतोच. आपली मालमत्ता मोबदला घेऊन वापरण्याची संमती परवानगी दिली  की त्यास करारांव्यये काही अधिकार मिळतात जे रद्द करण्याचा मालकास अधिकार आहे. त्यामुळे भाडेकरू म्हणून त्यास मिळणारे संरक्षण मर्यादित आहे.  
• हा करार जागा मालकाच्या हक्काचे जतन करतो. जर मालकास जागा खाली करून हवी असल्यास द्यावी लागते न दिल्यास करारातील अटींप्रमाणे त्याची आर्थिक भरपाई द्यावी लागते.
• सध्या करार काळात होणारी एकूण मोबदला रक्कम त्याप्रमाणे घेतलेल्या अनामत रकमेवर वार्षिक 10% परतावा मिळाला असे समजून येणाऱ्या व्याज रकमेची बेरीज करून येणाऱ्या रकमेवर  0.25% मुद्रांक शुल्क द्यावे लागते. अनामत रक्कम 10 महिन्यांच्या मोबदला रकमेतहून अधिक घेता येणार नाही. 
• भारतीय नोंदणी कायद्यानुसार 1 वर्षाहून अधिक काळाच्या कराराची नोंदणी करणे आवश्यक असून असा करार न केल्यास ₹ 5000/- दंड आणि /किंवा तीन महिने कैद अशी शिक्षा होऊ शकते. 
• महाराष्ट्रापुरते बोलायचे झाल्यास असा करार  अस्तित्वात आल्याच्या तीन महिन्यात नोंदवावा लागतो. 
• एक वर्षाहून कमी कालावधीच्या कराराचीही नोदणी करणे आवश्यक आहे. यासाठी पालिका क्षेत्रात असलेल्या जागेबाबतच्या कराराची नोंदणी फी ₹1000/- असून ग्रामीण भागासाठी ₹500/- आहे. 
• करारात स्पष्टपणे उल्लेख नसल्यास यासाठी येणारा खर्च हा उपभोग घेणाऱ्याने करायचा आहे. 
• या कराराच्या धर्तीवर भाडेकरार कायद्यात बदल करणे प्रस्तावित असून असे झाल्यास अनेक घरे भाड्याने उपलब्ध होतील. मालकांना आपल्या मालमत्तेवरील हक्क कायम ठेवून नियमित उत्पन्न मिळेल. या उत्पन्नातून कोणत्याही मर्यादेशिवाय 30% रक्कमेवर प्रमाणित खर्च म्हणून वजावट मिळते.

 

Leave and License Agreement: करार कसा असावा? 

हा करार कसा असावा याचा नमुना उपलब्ध असून त्यात परस्पर संमतीने काही बदल करता येतात. यात खालील गोष्टींचा उल्लेख असणे जरूर आहे.

• मालकाचे आणि उपभोगकर्त्याचे नाव, वय, पत्ता.
• जागेचे तपशीलवार वर्णन.
• कराराचा कालावधी, कायद्यात या कराराचा कमाल कालावधी निश्चित केलेला नसल्याने तो 1 वर्षाहून अधिक काळापासून कितीही वर्षांचा करता येणे शक्य असून त्यात मासिक मोबदला तो देण्याची पद्धत, यात निश्चित कालावधीत होणारी वाढ अपेक्षित असल्यास त्याचा खुलासा करणे आवश्यक आहे.
• अनामत रक्कम, ती स्वीकारण्याची आणि परत करण्याची पद्धत.
• सोसायटीचे मासिक देखभाल शुल्क, सिंकिंग फंड, स्थानिक स्वराज्य संस्था म्हणजे पालिका अथवा पंचायत यांच्याकडील कर, आकस्मित येणारा दुरुस्ती खर्च, लाईटबील, करारास येणारा खर्च कोणी करायचा याचा स्पष्ट उल्लेख असावा.
• सर्वसाधारणपणे लाईटबील, अंतर्गत दुरुस्ती, कराराचा खर्च हा उपभोगकर्त्याने करायचा व अन्य खर्च मालकाने करायचे असे संकेत असले तरी त्यात सोयीनुसार किरकोळ बदल करता येतात. जसे- कराराचा खर्च मालक व उपभोगकर्ता विभागून घेतील याप्रमाणे.
• करार कालावधीत यातून कोणालाही मुदतपूर्व बाहेर पडायचे असल्यास करार रद्द करण्याचे नियम.
• करार संपल्यावर जागेचा ताबा मालकाकडे न दिल्यास द्यायची प्रतिदिन भरपाईची  रक्कम.

Leave and License Agreement: नोंदणी

• वरील मुद्दे लक्षात घेऊन केलेला करार दुय्यम निबंधकांच्या कार्यालयात (Sub-registrar office) जाऊन नोंदवता येतो. 
• वरील कराराचा दस्त, फोटो, पॅन आधार सारखे फोटो ओळखपत्र, 2 साक्षीदार त्याचे फोटो व ओळखपत्र इ घेऊन दिलेल्या वेळेत प्रत्यक्ष उपस्थित राहून नोदणी करता येते.
• अलीकडेच आधारकार्डद्वारे स्वतःची ओळख पटवून अधिकृत परवानाधारक व्यक्तींकडून या कराराची नोंदणी ऑनलाईन करता येते. 
• ही अतिशय सुलभ प्रक्रिया असून त्यास 10 मिनिटांहून अधिक कालावधी लागत नाही. हा करार सर्वांच्या सोयीने योग्य ठिकाणी एकत्र येऊन करता येतो. 
• तुमच्या घरी अथवा कार्यालयात येऊन असा करार करून देण्याची सेवा काहीजण देतात.
• यासाठी परवानाधारक त्यांनी उपलब्ध करून दिलेल्या सोईनुसार सेवा आकार घेतात. तो किती असेल ते आधीच ठरवून घ्यावे.
• सर्वसाधारपणे ₹ 1000/- चे आसपास असलेले सेवाशुल्क घरी येऊन सेवा दिल्यास वाजवी वाटते. यामुळे वृद्ध अपंग व्यक्तींची सोय होते तसेच कार्यबहुल व्यक्तींचा वेळ वाचतो. मात्र हा कराराची नोंदणी पूर्ण होण्यासाठी आधार पडताळणी होणे जरुरीचे आहे. 
• ही पडताळणी बोटाचे ठसे आणि नेत्रपटल यावरून करता येते परंतू ऑनलाईन करार करणाऱ्या प्रत्येकाकडे बोटाने ओळख पटवण्याप्रमाणे नेत्रपटलाची ओळख पटवणारी यंत्रसामुग्री असतेच असे नाही. 
• जर अशी ओळख पटवता न आल्यास, असा करार ऑनलाईन करता येत नाही तो दुय्यम निबंधकांच्या कार्यालयात जाऊनच करावा लागतो. तेथे अन्य पुराव्यांच्या आधारे संबंधित व्यक्तीची ओळख मान्य करण्याचे अधिकार त्यांना देण्यात आले आहेत. 
• नियमित अशा प्रकारचे करार करणाऱ्या जाणकार व्यक्तिमार्फतच असे करार करावेत.